EU:Loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite

Le Sénat a adopté définitivement le 14 juin la loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. La proposition de loi initiale contenait 5 articles. Le texte définitif contient 13 articles aux objets suivants :  

• L’article 1^er insère au sein du code pénal un nouveau chapitre sanctionnant l’occupation frauduleuse des locaux à usage d’habitation ou des locaux à usage commercial, agricole ou professionnel, afin de ne plus protéger le seul domicile mais également la propriété immobilière. Cette protection prendrait la forme de deux nouvelles infractions pénales : d’une part, l’introduction et le maintien dans un local à usage d’habitation ou à usage économique à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, c’est-à-dire les situations de « squat », seraient punis de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende, d’autre part, le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation, en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire, pourrait donner lieu à une condamnation de 7 500 € d’amende. 
• L’article 2 exclut les squatteurs du bénéfice des délais, pouvant aller jusqu’à trois ans, que peut accorder le juge chaque fois que le relogement des personnes dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement ne peut avoir lieu dans ces conditions normales. 
• L’article 3 modifie l’article 226-4 du code pénal afin d’alourdir la peine encourue en cas de violation du domicile à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende. 
• L’article 4 crée au sein du code pénal un nouveau délit punissant d’une amende de 3 750 € la propagande ou la publicité en faveur des méthodes facilitant ou encourageant la violation d’un domicile. 
• L’article 5 triple les peines encourues en cas de mise à disposition sans droit ni titre du bien d’un tiers, en les faisant passer d’un an d’emprisonnement et 15 000 € d’amende à trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. 
• L’article 6 procède à deux modifications relatives à la violation d’un domicile. 

  D’une part, il apporte des précisions au sein du code pénal afin d’inclure tous les locaux d’habitation contenant des biens meubles, y compris les résidences secondaires, parmi les locaux pouvant être qualifiés de domicile. 

  D’autre part, il effectue des ajustements concernant la procédure administrative d’évacuation forcée prévue à l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dite loi Dalo, afin de la rendre applicable à tous les locaux d’habitation et de renforcer sa bonne exécution par les services préfectoraux en leur imposant de collaborer avec les services fiscaux. 

• L’article 7 opère un transfert de responsabilité civile en cas de dommages résultant d’un défaut d’entretien du logement. Alors qu’en l’état actuel du droit, les dommages résultant d’un défaut d’entretien relèvent de la responsabilité du propriétaire, l’article 7 introduit un régime dérogatoire lorsqu’un bâtiment est occupé sans droit ni titre en prévoyant que le propriétaire est libéré de l’obligation d’entretien du bien et, par conséquent, ne peut voir sa responsabilité engagée sur ce motif. De même, pour tout dommage causé à un tiers, l’occupant illicite en est tenu pour responsable, et non le propriétaire. 
• L’article 8 pérennise le dispositif de mise à disposition temporaire de locaux vacants, introduit à titre expérimental en 2009 et prorogé à deux reprises, en 2014 et en 2018, pour une extinction initialement programmée à l’issue de l’année 2023. Ce dispositif permet à des organismes publics ou privés, agréés par le préfet et conventionnés avec le propriétaire, de bénéficier de la mise à disposition de locaux, vacants dans l’attente d’un changement d’usage ou de travaux importants, en contrepartie de leur engagement à entretenir ces locaux et à les rendre au propriétaire à l’échéance convenue. Les organismes agréés peuvent loger des résidents temporaires dans ces locaux, par la signature d’un contrat de résidence temporaire. 
• L’article 9, dans un souci de responsabilisation aussi bien du locataire que du bailleur, vise à sécuriser les rapports locatifs et à éviter les expulsions fermes en incitant au respect des plans d’apurement des dettes locatives. L’article 9 rend ainsi obligatoires les clauses résolutoires de plein droit au sein des baux locatifs et encadre davantage les critères permettant au juge d’accorder ou de maintenir une expulsion dite « conditionnelle » car suspendant les effets de la clause résolutoire tant que la dette locative et le loyer courant sont acquittés. Dans ce cadre, l’article 9 reprend une proposition d’amendement de l’Unaf précisant que « Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ». 
• L’article 10 procède à la réduction de plusieurs délais de la procédure contentieuse locative et modifie les règles relatives à la rédaction et à la transmission des diagnostics sociaux et financiers qui structurent l’accompagnement social des locataires en difficultés et éclairent le juge dans l’élaboration de son jugement.  

  Ainsi tout en maintenant l’exigence de célérité du traitement des contentieux, il a allongé de deux semaines le délai légal minimal entre le commandement de payer et l’assignation en justice, afin de favoriser le traitement amiable des litiges et éviter l’engorgement des tribunaux judiciaires. Il a centré l’accompagnement social des locataires défaillants sur les profils les plus en difficulté, pour s’assurer que le diagnostic social et financier de ces derniers soit effectivement réalisé. Pour cela, il a maintenu son élaboration précoce tout en prévoyant, sans rallonger la procédure judiciaire, un délai de trois mois. Enfin, il a clarifié les critères de qualification du squat dans le code des procédures civiles d’exécution.  

  L’article 11 prévoit qu’un décret en Conseil d’État clarifie et harmonise les règles d’évaluation de l’indemnisation à laquelle ont droit les propriétaires lorsque le préfet leur refuse le concours de la force publique pour expulser un locataire défaillant à l’issue de la procédure judiciaire. 

  L’article 12 accentue le rôle central que jouent les Ccapex dans la prévention des expulsions locatives en définissant avec davantage de précisions leurs missions, en leur donnant un pouvoir décisionnaire en matière de maintien ou non des aides personnelles au logement en cas d’impayés locatifs et en accroissant le volume et la qualité des informations dont elles sont destinataires. 

• L’article 13 ouvre la possibilité aux Ccapex et aux préfets, en sus du président du Conseil départemental, de saisir le juge pour que soit mis en place ou retiré un accompagnement social personnalisé (MASP) de niveau 3 pour les locataires défaillants lorsqu’il apparait que leurs difficultés de paiement résultent principalement d’une mauvaise gestion de leurs ressources financières. Dans ce cas, les prestations sociales du locataire défaillant sont directement versées sur le compte du bailleur. 

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