VA annonce une dérogation temporaire permettant aux anciens combattants de payer des commissions de courtage et annonce un moratoire ciblé sur les saisies immobilières

Commissions acheteur-courtier

Dans le cadre de son programme de prêts immobiliers garantis, le ministère des Anciens Combattants (VA) a récemment adopté une dérogation locale temporaire permettant aux anciens combattants de payer la commission du courtier ou de l’agent immobilier qui les assiste (un « acheteur-courtier »). VA a également récemment exhorté les prestataires de services à mettre en œuvre un moratoire ciblé sur les saisies jusqu’à la fin de l’année, qui prolongerait, avec des modifications, un moratoire précédemment annoncé.

Sur la base de récents règlements concernant la manière dont les courtiers ou agents immobiliers inscripteurs peuvent proposer de partager leur commission avec l’acheteur-courtier, des inquiétudes ont été exprimées dans le secteur hypothécaire quant au fait que cela pourrait obliger les acheteurs à payer régulièrement la commission de l’acheteur-courtier, contrairement aux pratique courante et courante selon laquelle le vendeur paie un montant qui rémunère à la fois son courtier et l’acheteur-courtier. L’une des préoccupations concernait le programme de prêt immobilier garanti par VA, qui impose des limites importantes aux frais pouvant être payés par l’ancien combattant. Récemment, VA a répondu à cette préoccupation dans la circulaire 26-24-14 en annonçant une dérogation locale temporaire qui permettra aux anciens combattants de payer certains frais d’acheteur-courtier.

VA indique que la dérogation locale permet aux anciens combattants de payer des montants raisonnables et habituels pour tous les frais d’acheteur-courtier (y compris les commissions et tout autre frais lié au courtier), sous réserve des éléments suivants :

• La maison que l’ancien combattant achète est une zone dans laquelle il est interdit aux courtiers inscripteurs de fixer la rémunération du courtier acheteur au moyen de plusieurs publications d’annonces, ou la rémunération du courtier acheteur ne peut pas être établie par le courtier inscripteur ou passer par celui-ci.
• Les frais acheteur-courtier ne sont pas inclus dans le montant du prêt.
• Les frais d’acheteur-courtier payés ou à payer par l’ancien combattant doivent être pris en compte pour déterminer si l’ancien combattant dispose de suffisamment de liquidités pour clôturer le prêt.

Bien qu’une facture ne soit pas requise pour justifier les frais de l’acheteur et du courtier, le montant total payé par l’ancien combattant doit être divulgué aux lignes 1 à 3 de la section H («Autre») de la divulgation de clôture. Les prêteurs devront garder à l’esprit l’exigence de la règle TILA/RESPA Integrated Disclosure (TRID) de divulguer les frais pour lesquels il n’y a pas de ligne dédiée par ordre alphabétique.

VA indique qu’elle considère l’accord de représentation acheteur-courtier comme faisant partie de l’ensemble du contrat de vente. En conséquence, VA s’attend à ce que les prêteurs téléchargent l’accord dans le cadre du package que les prêteurs utilisent lorsqu’ils demandent une évaluation. VA s’attend également à ce que les prêteurs conservent l’accord dans le dossier de prêt

VA note que la dérogation temporaire n’empêche pas le vendeur de la maison de payer les frais d’acheteur-courtier de l’ancien combattant. VA rappelle également aux prêteurs qu’elle ne considère pas le paiement par le vendeur des frais de courtage-acheteur comme une concession du vendeur.

VA indique qu’elle « élaborera une politique plus permanente, par le biais d’une nouvelle réglementation en matière d’avis et de commentaires, à mesure que le marché du courtage immobilier se stabilisera et que de nouvelles pratiques s’imposeront ».

Moratoire sur les saisies

Comme indiqué précédemment, à la fin de l’année dernière, VA a publié la circulaire 26-23-25 ​​annonçant qu’elle « encourage fortement un moratoire sur les saisies immobilières sur tous les prêts garantis par VA jusqu’au 31 mai 2024 ». De plus, VA a exhorté « les gestionnaires à cesser d’initier, de poursuivre et/ou de réaliser des saisies sur tous les prêts garantis par VA pendant ce moratoire ». L’une des raisons de cette demande était que VA développait un programme d’achat de services VA (VASP) comme option pour les emprunteurs qui ne peuvent pas être aidés par d’autres options de maintien à domicile, et le moratoire donnerait du temps pour que le programme soit développé puis mis en œuvre. Nous avons précédemment rendu compte du lancement du programme VASP, ainsi que d’autres efforts d’atténuation des pertes de VA. Les prestataires de services ont pu mettre en œuvre le programme VASP à partir du 31 mai 2024, et VA s’attend à ce que les prestataires de services mettent pleinement en œuvre le programme au plus tard le 1er octobre 2024.

Dans la circulaire 26-24-12, VA a annoncé qu’elle « encourage fortement les prestataires de services à mettre en œuvre, jusqu’au 31 décembre 2024, un moratoire ciblé sur les saisies ». Conformément au moratoire ciblé, les gestionnaires doivent cesser d’initier, de poursuivre et/ou de finaliser des saisies sur les prêts garantis par VA, à moins qu’une ou plusieurs des exceptions suivantes ne s’appliquent :

• Le prêt est garanti par un bien immobilier vacant ou abandonné.
• Le gestionnaire a documenté que l’emprunteur ne souhaite ni conserver la propriété ni éviter la saisie.
• Le gestionnaire n’a pas reçu de paiement mensuel depuis au moins 210 jours et l’emprunteur ne répond pas aux tentatives de sensibilisation du gestionnaire.
• Le gestionnaire a évalué l’emprunteur pour toutes les options de rétention du domicile, mais a déterminé qu’aucune option de rétention du domicile, y compris le programme VASP, ou alternative à la saisie ne fonctionnera pour l’emprunteur.

Pour les prêts couverts par le moratoire ciblé, les gestionnaires devraient poursuivre leurs efforts d’atténuation des pertes et proposer des solutions raisonnables pour résoudre les impayés. De plus, VA déclare que «[i]Afin d’éviter d’endommager les dossiers de crédit des anciens combattants, les agents de service sont encouragés à éviter les rapports de solvabilité négatifs, lorsque la loi applicable le permet, sur les prêts concernés.

VA conseille aux emprunteurs touchés par le COVID-19 de proposer des reports de prêt, des modifications de prolongation en cas de catastrophe et des modifications de remboursement en cas de COVID-19, comme décrit dans les circulaires 26-24-2 et 26-24-3. VA indique également que ces options peuvent être proposées à un emprunteur, quelle que soit la date d’annulation de la circulaire respective, jusqu’à ce que le gestionnaire soit en mesure de mettre en œuvre le programme VASP ou jusqu’au 30 septembre 2024, selon la première éventualité.

VA fournit également l’avertissement suivant aux réparateurs :

«Avant la résiliation du prêt, VA examine le prêt pour s’assurer que l’emprunteur a reçu une opportunité raisonnable de conserver la propriété de son logement et d’éviter la saisie. Si VA identifie un gestionnaire qui ne gère pas correctement les prêts, ce gestionnaire peut être soumis à un audit spécial et à d’éventuelles mesures coercitives. Par conséquent, VA rappelle aux prestataires de services de continuer à suivre les directives et instructions mises à jour de VA sur la meilleure façon d’utiliser les options de rétention à domicile disponibles, y compris les options de rétention à domicile COVID-19 et VASP, comme indiqué dans les circulaires et le Manuel des prestataires de services VA M26-4. VA rappelle également aux prestataires de services d’envisager d’autres options en consultation avec VA, notamment des plans de remboursement prolongés (c’est-à-dire 9 mois ou plus) et des modifications de remboursement liées au COVID-19 qui permettent d’obtenir une réduction de moins de 10 % des paiements du principal et des intérêts.